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多个热点城市量价齐升

风雨之后，果然有彩虹。

犹记得2021年三季度，在楼市资金被截流的背景下，大多数中心城市都上演了量价双杀，尤其是深圳、广州、重庆、杭州等城市，成交量更是腰斩。

距此不过一两个月的时间，在2021年收官的12月份，多个中心城市的楼市，画风陡变，上演了量价齐升的一幕。

中心城市的房价易涨难跌，看来真得颠扑不破。

昨天，诸葛找房公布了12月被监测的10个主要城市的二手房成交量与成交价格。

其中，成交量环比下跌的只有深圳、南京和苏州，北京、上海、广州、杭州、成都、青岛、厦门均环比上涨，而且多数环比大涨。

北京本月二手住宅成交15442套，环比上涨30.30%;厦门，12月份二手房成交量环比上涨了56.92%。

成交量反弹最猛的，还是成都。

成都12月份成交量直接冲破了1万套，达到11181套，环比上涨1001.97%，也即相较于11月翻了一倍多。

另外，成都凭借着11181套成交量，一举创下了近两年来的新高。

尽管较去年同期，大多数中心城市的二手房成交量同比仍是下跌，但连续上涨的趋势已经形成。这意味着，楼市已经穿越寒冬，开始回暖。

成交价格方面，监测的10个重点城市，除了苏州环比微跌外，其余全部上涨。

南京本月市场均价为31321元/平方米，环比上涨0.90%，位居涨幅首位;其次为青岛，环比涨幅为0.87%，位居涨幅第二;北京紧随其后，本月市场均价为56122元/平方米，环比上涨0.86%，位居涨幅第三。

02

政策面与信贷面转向友好

中心城市大规模上演量价齐升背后的推动力，是政策面与信贷面开始转向友好。

由于年初对楼市资金截流，造成了三季度很多始料未及的后果。比如由于成交量惨淡导致开发商回款更难，他们没钱拿地，于是出现了土地大面积流拍。

Wind数据统计显示，截至今年前11个月，在土地出让具一定规模(收入超50亿)的城市中，全国有112城卖地收入同比去年下滑，有20城的土地出让金收入跌幅超过了50%。

土地卖不出去，不少城市的财政难以运转。

因房价“白菜化”而成为网红城市的鹤岗，12月份就发布公告，要实施实施财政重整计划，并取消公开招聘政府基层工作人员计划。

这些始料未及的局面，最终促使年末楼市政策与信贷转向。

政策面上，管理层对于楼市的态度已经从之前的严厉敲打，变成要健康、良性发展。官媒经济日报在12月末发布的文章中，明确表示，房地产业需要“好起来”，也可以“好起来”。

在这种背景下，楼市利空出尽，最近两个月尽是利好。

11月与12月，有保定、呼和浩特、荆门、南宁、昆明、重庆等30个城市发布了鼓励购房的政策，或给予契税补贴，或直接给予购房补贴。

另外，西安、福州和重庆，在购房政策上，也有所放松。其中西安和福州，缩短了限价房的限售期限，福州还允许购买了人才限价房的购房者，在符合条件的背景下，可以购买其他商品房。

重庆则上调了房产税征收点，由之前的22106元/平方米上调至25820元/平方米，看似是例行性上调，实则暗藏着松绑救市的意图。

信贷方面，12月份降准降息都开始了。12月15日已经降准，下调了存款准备金率0.5个百分点。12月20日，1年期LPR结束了连续19个月的按兵不动，下调了5个基点。

此外，央行已经连续两个月在其公众号上专门发布了“个人住房贷款统计数据”，这是之前从来没有过的，显然是要通过数据调动市场的信心。

央行披露，11月份个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

降准降息与信贷逐渐回暖的背景下，银行有钱了，于是乎，各城市的银行在年末加快了放款速度，并对楼市持续降息。

根据贝壳研究院的数据显示，12月份被监测的103个城市中，有40%的城市房贷利率环比下降，80%的城市放款速度加快。

这意味着，之前因为信贷收紧、放款时间延长造成短期撤销的金融杠杆，又重新回来了。

有了信贷的支持，购房人能够获得杠杆加持，中心城市的刚需购房客正好趁机上车。

再加上前期排队等候的一大批人，现在终于拿到了贷款，完成了成交。

于是便有了年底中心城市量价齐升的局面。

当然，除了政策和信贷这些宏观因素为外，还有城市自身进行的的一些调整微观因素。

比如涨幅最猛的成都，成交量翻倍，冲破万套，还有两个自身因素：

第一，成都11月份遭逢疫情，11月底清零，疫情期间压制的需求在12月份得以释放，加大了12月份的成交量。

第二，11月23日，成都市住建局发布了《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，推出12条措施精准应对疫情冲击，促进企业稳产满产，确保完成年度目标。

这份《通知》明确提出：1、提高房地产审批效率;2、鼓励项目加快上市销售;3、提高预售资金监管使用效率;4、协调金融机构加大支持力度。

简单来说，就是成都市发布正式文件，呼吁银行加快购房贷款发放速度。

如此一来，从五六月份以来积压的部分贷款需求，在12月份集体获得了释放，才有了成都二手房成交量12月份直接翻倍的情形。

03

企稳进行时

信贷回归正常带来的中心城市楼市画风转变，再次验证了那句老话，“楼市短期看金融”。

以此来看，2022年一季度，全国主要城市的成交量回升，是不可阻挡的大趋势。在成交量推动下，房价也会有一定程度的回升。

在信贷逐渐回归之下，各城市的成交量会逐渐回归正常。这就是经济日报所说的，楼市会“好起来”，也需要“好起来”。

当然，这里所说的“好起来”的内涵也发生了变化，好起来的意思不是热起来，而是健康起来。

毕竟，“房住不炒”和“不将房产作为短期刺激经济的手段”仍被奉为楼市的圭臬。管理层转变政策与信贷，只是为了不让房地产成为经济的负累，让它保持健康发展即可。

健康发展最重要的特点，就是稳定，不大幅波动。

所以，2022年中心城市整体大概率会是前暖后稳的走势。

这种情形下，我的个人观点是，对于很多拥有强大存量购买力与增量购买力的中心城市来说，当下是刚需上车的好时机。

何为有强大存量购买力和增量购买力?存量购买力，是指城区人口规模，增量购买力是指人口增量。

换句话说，城区人口规模大和人口增量可观的城市，可以买了。比如北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、西安、武汉、南京、杭州、东莞、佛山等城市。