2018年深圳实行积分摇号买房政策后，深圳楼市打新就成了一门包赚不赔的生意。

限价制造的巨大价差，以及极度稀缺的新房供应，每当深圳有网红盘开盘入市，总会制造巨大的轰动效应，“日光”甚至“秒光”成了家常便饭。

但是今年年中以来，深圳楼市的调控政策持续收紧，随着摇号积分规则的改变 、新房供应的增加。

眼下深圳的新房竟然不好卖了。

01

深圳网红盘滑铁卢了

12月16日，深圳神盘“华润城”润玺二期开盘，最终经过17个小时选房，1024套房源只成交了800多套，还剩200多套房源。

这还是2014年华润城润府一期开盘以来，第一次没有日光。

华润城项目位于寸土寸金的南山区、又因为限价政策和周边二手房存在大幅价差，使其成为深圳顶级的网红盘，每一次开盘都能吸引巨大的关注。

去年润玺一期开盘，吸引了近万人冻资认筹，1000多套房源几个小时就售罄。

同样的楼盘、同样的价格、甚至同样的户型，但是仅仅过了一年，润玺二期为什么遇冷了呢?

不仅如此，12月19日，深圳另一个顶级网红盘前海润峯府启动登记认筹，但是最终只有1728批客户入围，认筹比小于1:3，不需要积分，过几天正式开盘也可能不会日光。

华润在深圳的两大顶级网红盘接连遭遇滑铁卢，这是为什么呢?

去年润玺一期开盘可以说是深圳这一轮调控收缩的导火索。

润玺“深圳富豪代持买房”被曝光后，12名违规购房者被严查，也是从此刻开始

深圳打新资金审查趋向严格，贷款审批变得更难，

代持问题、一二手房价倒挂也在研究政策

终于，今年2月8日，深圳楼市祭出二手房参考价大招。

就此，深圳楼市掉头向下，市场预期也发生转向。

02

预期下降，投资、改善需求被限制

截至12月1日，深圳二手房的挂牌量44,369套。

要知道今年6月份这个数字还是38,093套，半年时间就增加了6276套。(链家网)

其中涨幅最大的是福田上步片区，挂牌量增幅达到19.35%。

其次是龙华大浪片区，挂牌量也有15.38%的涨幅。

深圳楼市的投资需求一直都很旺盛，但是年初深房理的倒下和出台二手房指导价，还有悬而未决的“房地产税”和“教师轮岗”，炒房客的信仰几乎崩塌。

尤其是银行参考二手房指导价发放贷款，就相当于变相暴力去杠杆，提高二手房首付。

深圳二手房市场也直接入冬。

如图所示，3月深圳二手房成交量还有6789套，4月就只有4877套，然后逐月下跌，到了9月、10月二手房成交量甚至不足2000套，直到11月二手房成交才开始回暖。

二手房市场腰斩，“卖一买一”的通路被限制了，深圳楼市改善置换被按住了。

对于投资客的影响也很大，按照官方指导价，华润城1期2期3期二手房单价从之前的18万/平米，到现在单价几乎跌破了15万，价差不那么明显了，而且银行端抵押贷，经营贷严禁流入楼市，打新的热度自然下降。

03

深圳有钱人开始抄底豪宅了

别人恐惧我贪婪，深圳最有钱的那部分人，对楼市的未来充满信心，他们已经进场抄底了!

比如遭遇滑铁卢的润玺二期，剩下的200多套房源都是120平米的小户型。

3,000多万的大户型反而继续“秒光”

除此之外，深圳近期释放的一大批豪宅房源也依旧强势清盘。

深铁懿府二期，648套房源，开盘当日售罄。

海德园B区，181套房源，开盘当日售罄。

深业中城，222套房源，开盘当日售罄。

万丰海岸城臻园，1025套房源，开盘当日售罄。

今年全国的信贷政策都比较严格，二手房指导价又变相抬高了首付，因此2021年深圳购房者中，一次性付款比例达到了24.3%，比去年提高了13个百分点。

这里面以豪宅盘为主。

当其他人还在愁怎么加杠杆，有钱人用实力告诉你，我们买房直接用全款。

从另一个角度来看，这些网红豪宅盘集中放量一定程度上也分流了润玺二期和润峯府的客户。

之前结束的深圳第3次土拍，11幅地块均为限价宅地，最高限价96100元/平，最低限价21700元/平。

尤其是前海T-201地块、宝安新安街道两宗宅地，聚集了宝中和前海最顶级的配套，分别限价9.2万/平、8.55万/平，比周边的二手房“参考价”还要低，

届时又将是有钱人的狂欢。

04

刚需新盘遭遇销售困境

当最有钱的那拨人开始抄底豪宅，深圳一些刚需盘却进入了打折比“狠”的高潮。

12月10日，罗湖太白路的独树阳光里推出折后最低单价5.8万/㎡起，总价最低460万起住宅。惊爆了深圳东部楼市。

要知道该项目455套住宅，备案均价7.81万/平，如果按照宣传海报折后5.8万/㎡，相当于开盘给出9折优惠，与周边均价近9万/平的新房相比，存在明显的价差。

不仅如此，11月福田区的新盘富通上舍目也已经开始9折卖房，并且还有1%的代客佣金。按照备案均价11.4万/平米计算，总价至少可以优惠上百万。

现在深圳的新房市场实在太卷了。

光明某项目推出首付分期的促销手段来卖房，龙岗某盘105万的首付，可分三期付完，罗湖某项目“买一送一”，购买指定大户型送指定小户型1套。

但是还有很多新盘卖不出去。

罗湖莲塘板块的东海富汇豪庭，911套房源，结果当天只卖出8套;

福田的富通九曜公馆开盘认筹的客户只有8批，传言开盘当天只卖出了两套;

同在福田的加福华尔登府邸，462套开盘当天只卖出168套......

就连大热的南山区也有楼盘卖不出去。

南山蛇口的临海揽山，开发商捂盘3年的项目，结果251套房源只卖出去了163套

还有一些价格不高的纯刚需项目现在也不好卖了。

电建洺悦鹏著花园，612套只卖出127套;

龙光玖瑞府，开盘当天287套只卖出47套;

卖不出去的房子只能积压成库存，易居发布的11月百城新房库存统计，深圳的新房库存增速排名第四，仅次于东莞惠州。

你敢相信吗?往日风光无限的深圳新房竟然也沦落到去库存了，你没见过的场景，今年全都出现了。

但是对于刚需来说，当下确实是难得的上车时机。

05

刚需，请抓紧上车。

最近市场降准又降息，虽然不能直接流入楼市，但是水多了就有没过井口的风险，那些死里逃生的开发商也终于可以松口气了。

当前深圳部分银行已经降低了房贷利率，政策已经有了松动的迹象。明年的新房市场应该会有兴奋的异动了。

今年深圳出台了很多打击炒房客的政策，比如购房资格门槛提高、打新积分规则补漏洞，炒房客退场，才有了刚需参与打新的空间。

以前深圳市场新房稀缺，房企有明显的优势，拿地之后很多项目捂盘惜售，变相抬高房价。但是今年以来高层开始整顿房地产平台，楼市预期不断下降，房企心里也没底了。

市场上的“捂盘王”们，近期也都纷纷上市了。

比如临海揽山，2002年的旧改项目，今年11月才正式上市。

盛璟润府，捂盘10多年后，今年也终于上市。

20年前一期就开盘的东海花园，近期也传出二期上市的消息。

而宝安几个老捂盘王，比如泰华梧桐林居、盛意家园，也有入市的风声传出。

当下的深圳楼市已经进入买方市场，刚需的机会就来了。